La importància de disminuir els intermediaris en la gestió Registre - Cadastre

En el meu recent ponència del Seminari d'Avanços del Cadastre Multifinalitario a Amèrica Llatina, Realitzat a Bogotà, em vaig centrar en emfatitzar la importància de col·locar el ciutadà en el centre dels beneficis dels processos de modernització. Feia esment, de l'enfocament de processos en la integració de la gestió Cadastre - Registre, recalcant que la revisió de procediments és un pas obligat per disminuir activitats, passos, requisits o tasques que no afegeixen valor, que són conseqüència de les limitants que hem tingut i que qui les pateix és l'usuari final.

Un procés de modernització és més ampli que un procés d'automatització. Més important que dissenyar un sistema o un mètode d'escombrat cadastral s'ha d'impulsar una estratègia de millora dels procediments amb una òptica d'eficiència en els serveis al ciutadà en almenys temps, costos, qualitat gestió de dades i traçabilitat.

En el cas d'aquest article, vull referir-me a la quantitat d'intermediaris que hi ha en una gestió registral, i com això afecta els indicadors d'atractiu per a la inversió en un país.

1. Més intermediaris = més procediments = més requisits = més temps = més cost.

Impulsar un procés de modernització de la gestió registral de considerar la cadena del tràmit complet, no en benefici de la instiucionalidad sinó del ciutadà. Des de la nostra òptica institucional sempre pensarem en una nova revisió, un nou control creuat, un nou requisit, com aspectes que creiem afegeixen valor, i encara que pensem en reducció de temps no necessàriament pensarem en els temps globals i la millora de condicions als actors que estan per fora de la institució però que intervenen amb l'usuari, com l'agrimensor, notari, banc o municipi.

Un exemple valuós de l'aspiració a la qual apunta el Model de Gestió Integrada Cadastre - Registre d'un país a Centreamèrica al qual m'ha tocat acompanyar, els seus reptes inclouen:

  • La manca d'accés a la informació registral per part del notari, obliga el ciutadà a treure un certificat registral.
  • La dispersió d'un cadastre en tres institucions diferents, amb una realitat física, una realitat tributària i una realitat fiscal, i que impacta al ciutadà ja que ha d'anar a cada un d'aquests llocs per una solvència, per un pagament o en el pitjor dels casos per una inspecció.
  • La dificultat d'un rectorat efectiu dels topògrafs acreditats, que implica dubtar de la seva mensura i anar a inspecció en més del 5o% dels casos.
  • La manca d'un accés proper al ciutadà, que permeti fer una radicació (presentació) sense haver d'acudir a una oficina física que només està a les seus departamentals.
  • La bona intenció d'ajudar els municipis en la seva recaptació, però que obliga a obtenir una solvència tributària per poder fer una inscripció registral. Amb les complexitats que això porta, ja que entre el temps que tramita requisits es pot vèncer la vigència d'aquesta solvència.

Això fa que el ciutadà hagi d'anar: al Registre de la Propietat, al notari, al topògraf, al cadastre fiscal, al Cadastre Municipal, a l'Cadastre Físic i sempre al final amb tots els requisits al Registre de la Propietat. Aquesta interacció és almenys dues vegades, en el cas que se li lliuri el requerit en el primer intent, que no calgui sanejar alguna dada discordant, que no requereixi una constància de zona fronterera i clar, amb diverses sessions almenys amb el notari que en certa forma es beneficia d'aquesta complexitat.

Un procés de modernització ha d'incloure la millora del model de gestió de cara al ciutadà. Si no, només és automatització dels vicis.

En aquest país, de poc feia que en Registre disminuïssin el temps d'inscripció de 30 a 22 dies, si el temps en cadastre és de 10 dies l'aprovació d'un pla + 15 dies un certificat + 25 si hi ha una inspecció: i si hi ha 3 cadastres pel mig; multipliqui. De manera que, si aquest país al qual em refereixo aconsegueix (perquè si insisteixen amb disciplina ho aconseguiran) en el curt termini materialitzar l'aspiració de simplificar aquesta cadena, amb amb un nombre únic de tràmit, tal com ho vam arribar a acordar, segur que caldrà anar a veure-ho no només per gaudir el sabor de les güirilas i el gall pinto que són un luxe.

Poso un altre exemple, en el cas de Sud-amèrica, on ara estic veient el tema de processos, en què només figura una versió de Cadastre, però on intervé un curador urbà i un departament de Planificació. Sumat a aquest problema, Cadastre està al final de la cadena, fins i tot després d'haver estat inscrit el canvi que inclou modificació gràfica, i en la majoria dels casos desconeix fins l'alerta que va poder rebre del curador, d'una nova edificació. Això fa que el ciutadà passi per: Registre de la Propietat per a la llibertat de gravàmens, notari, agrimensor, curador, Municipi, Registre de la Propietat per a la inscripció i Cadastre; amb el risc que un any després d'haver fet la venda el cridin de Cadastre, que necessiten que els porti el pla del topògraf, ja que no coincideix la informació amb la seva base cadastral.

El ciutadà és més important que el procediment.

Molts d'aquests passos i controls semblessin ser bons des del costat institucional. Però des del costat del ciutadà, són temps, cost, duplicitat de requisits, discordança d'informació, finalment baixos indicadors de competitivitat per al país.

Tot i així, el potencial del que aspira aquest país bananer segur serà un exemple digne de venir a veure. Ah, perquè aquí a més la safata paisa o el patacón gratinat són un espectacle que no compten aquestes sèries de mala fama que llança Netflix.

2. Menys intermediaris = major incentiu per al mercat d'immobles = increment de la cultura registral.

Disminuir els intermediaris en la cadena transaccional Registre - Cadastre no es pot fer des de l'òptica de les institucions, per individual. Aquesta no és una tasca per a tècnics cadastrals, ni tan sols per registradors, ja que una generalitat d'ells es apegarán al costum, a el procediment o inclusivament a la llei. Ni tan sols vagin a ficar informàtics que es donaran el gust d'usar termes com #AI #4IR #IoT #BigData #DeepLearning #DigitalTwin. Aquests canvis (consti que tot just estic parlant dels intermediaris) ocupen una òptica d'enginyeria industrial i voluntat política per decisions en pro d'el desenvolupament d'una nació; amb la sensibilitat de l'ciutadà que pateix la burocràcia, i molt sentit comú per les bones pràctiques que han funcionat tant en el context americà com en els països que ja van superar aquesta sensació que entre més complex és més «cool», sense descartar un grup reduït de persones que sempre estan en les institucions, que tenen el sentit comú molt desenvolupat i només estan esperant l'oportunitat per aplicar idees de simplificació que no han tingut ressò -encara que per això hagi de venir 1 pèl canós a reforçar el que ja s'havia pensat-.

És com la frase cèlebre d'un dels meus mentors a l'altre costat del toll: Big projects doesn't need engineers, but business guys.

Tot està en l'enfocament al ciutadà, buscant el que afegeix valor. Abans, comprar una recàrrega de minuts per a la telefonia mòbil o pagar la factura era un protocol en l'agència; avui es compra a la caixa del supermercat o en línia. Perquè per a ells no és un negoci cobrar, sinó dedicar-se al servei d'innovació en la comunicació. Abans cada telefònica tenia els seus propis pals, cables, centres de dades, ara tercerizan això perquè el seu negoci no és enginyeria civil, ni tan sols la informàtica.

Moltes de les coses que fan les institucions estatals poden tercerizarse, perquè no afegeixen valor, o perquè algú ho pot fer millor. Exemple la radicació (recepció), que pot ser realitzada per un actor proper al ciutadà davant el qual per força ha d'anar, com el topògraf, el notari, el municipi, el banc, o podria ser gestat pel mateix ciutadà. Desconcentrar labors no rendibles per a l'Estat poden fins i tot ajudar-lo a concentrar-se en normar operadors i eficientar tasques de més valor per al ciutadà com la qualificació i la inscripció. Homologació de criteris de qualificació i simplificació de plantilles pot comportar a la implementació de motors d'inferència automatitzables, perquè disminuir el risc d'equivocació des de qui rau el tràmit, fins l'embut de la qualificació; gairebé com ho fa ara un certificat registral que fa 40 anys crèiem només podia ser «raonat i redactat en vers» però que ara no veiem inconvenient que sigui un resultat emès pel sistema de forma tabular.

I vegi que ni tan sols estem parlant de contractes intel·ligents ni notaries obertes. Estem parlant de disminució d'intermediaris.

Moltes tasques poden ser realitzades en menys passos, si es pensa en el ciutadà. Exemple, els pagaments múltiples, que al final sempre van al mateix estat i que tecnològicament es poden particionar tot i que es cobrin en un sol punt.

L'estat no té diners; té els nostres diners. L'Estat existeix per donar un millor servei al ciutadà, no per controlar la voluntat entre les parts en actes lícits. Els prenedors de decisions han de centrar els seus esforços en l'essència del servei públic.

Del ciutadà s'aprèn més al taxi en el recorregut des de la seu de Cadastre fins a l'oficina de Registre, que dels consells teòrics dels gurus de les ISO.

És genial que ara faig una sola fila, per fer la cotització, pagar amb la targeta i la presentació, en lloc de les tres files que abans feia entre el taxador, el banc i el receptor. Ara ni tan sols pagament tramitador perquè sé que el temps em va a ajustar.

Porto tres rebutjos en aquest tràmit. Cada vegada em el qualifica un analista diferent.

A mi no m'interessa la signatura del director de Cadastre, amb que tingui un segell que digui que va ser emès per la institució i una forma de consultar si és fidel.

A aquesta llista de requisits que van publicar no l'entenc. Sempre he de pagar-li al notari perquè me'ls expliqui i al gestor perquè me'ls revisi.

No per sac aquest requisit si a la finestreta ho agarren i ho tiren a les escombraries.

3. A quants passos es pot disminuir una gestió registral.

Per reforçar que sí que és possible simplificar, sense perdre el control faré servir els indicadors «doing business»A Octubre de 2018, de la quantitat de passos que implica fer una gestió registral, i me'n vaig a enfocar en els països d'Amèrica i d'Europa com a punts de comparació. Vegi que la metodologia utilitzada per doing business l'anomena «procediments», perquè jo puc tenir només dos intermediaris com actors, però si he de passar per ells tres vegades, segurament seran sis procediments; ja que no pas per les mateixes raons. I si bé alguns d'aquests indicadors es treuen de serveis específiques i contextuals a ciutats principals, són un punt de partida comparatiu per pensar cap a on volem o podem anar.

Països amb més burocràcia pel que fa a intermediaris d'una gestió registral:

Pais Rank Intermediaris
Brasil 137 14
Nicaragua 155 9
Veneçuela 138 9
Uruguai 115 9
Jamaica 131 8
equador 75 8
Mèxic 103 8
Bolívia 148 7
Argentina 119 7
Guatemala 86 7
Panamà 81 7
Colòmbia 59 7

La taula anterior mostra els països amb més intermediaris, que van des 7 fins 14. L'extrem el té el Brasil, fins amb 14.

Deixant per fora Brasil, entre els pitjors casos de complicació per al ciutadà en tramitología per a aquests fins estan Uruguai, Veneçuela i Nicaragua amb 9 passos.

Mèxic té 8 intermediaris.

Colòmbia, Panamà, Guatemala, Argentina i Bolívia tenen 7 intermediaris.

La primera columna és un rànquing d'eficiència registral, que a part dels intermediaris considera aspectes de qualitat de l'administració de terres, els temps i la relació de costos respecte al valor de l'objecte en transacció. Aquest rànquing, entre més baix, és millor; de manera que els de millor rànquing en aquest grup són Equador que tenint 8 intermediaris té un rànquing de 75, així com Colòmbia amb un rànquing de 59 amb 7 intermediaris. Així i són rànquing amb molts reptes, a dalt de 50; Bolívia i Nicaragua tenen els més allunyats d'una eficiència atractiva per al ciutadà.

Països amb un nivell moderat d'intermediaris.

Pais Rank Intermediaris
Hondures 95 6
República Dominica 77 6
Paraguai 74 6
el Salvador 73 6
Xile 61 6
Espanya 58 6
Haití 181 5
Costa Rica 47 5
Perú 45 5
Canadà 34 5

La taula anterior mostra els països amb intermediaris de 5 a 6.

Vegin que aquí figura la resta d'Amèrica Llatina.

Aquí cau també Espanya que està en 6 intermediaris i es pot veure amb claredat que més enllà de disminuir procediments influeix també l'aspecte cost, temps i qualitat d'informació cadastral, com són els casos de Canadà amb un rànquing baix de 40, i Perú i Costa Rica amb rànquing baix de 50. També és extrem Haití que encara que només té 5 intermediaris té un rànquing de 181.

Indubtablement els índexs de desenvolupament són un tant relatius, especialment pel factor humà ja que es veuen impactats pel clientelisme polític, manca de carreres de funció pública i poc èmfasi en la millora d'indicadors d'eficiència. No diguem per la bretxa en la poca cultura registral.

Països amb òptims intermediaris en la cadena registral.

Pais Rank Intermediaris
Estats Units 38 4
Itàlia 23 4
Suïssa 16 4
Rússia 12 4
Finlàndia 28 3
Dinamarca 11 3
Portugal 36 1
Noruega 13 1
Suècia 10 1
Geòrgia 4 1

Aquest és l'altre extrem. Vegin, com els països entre menys intermediaris tenen estan per baix de 40 en el rànquing de competitivitat en eficiència registral.Al menys 4 inclouen la possibilitat de fer tots els passos davant d'una sola autoritat registral; pràcticament és un auto-servei davant un registre fiable.

Dinamarca i Finlàndia tenen 3 intermediaris, amb rànquings de 11 i 28 respectivament.

Rússia, Suïssa, Itàlia i els Estats Units tenen 4 intermediaris. Per cert, Estats Units és l'únic país d'Amèrica dins d'aquest grup.


Tanco l'article amb això, per recordar que les meves opinions no necessàriament les vestit de naixement, com a vegades la meva filla em fa sentir.

Un mig dia a les 11: 30 de la tarda, a la falda de la Serralada de Montecillos, famolenc i amb aquella motxilla del gps estellant els dolls de suor de la meva esquena, intentava explicar-li a un propietari el valor de la nova mesurament que estàvem fent. Després de renunciar a fer servir paraules UTM, correcció diferencial, constel·lació de satèl·lits, WGS84, format digital i altres paraules que creia convencerien a l'amo de la finca, li vaig dir:

El valor més important d'aquesta nova mesura és que el seu veí no se li podrà ficar al límit de la seva propietat.

Va treure un matxet que li arribava a la cintura i em va dir:

Miri enginyer, aquesta és la garantia que val per a mi.

Després em va convidar a dinar unes truites acabades de fer amb ou picat i fesols, i em va recomanar el camí com pujar a la següent finca.

L'essència del que afegeix valor, no la sabem els que estem des del costat de disseny de processos. Ho sap el ciutadà i no cal deixar de preguntar-li.

L'essència del servidor públic és contribuir amb el desenvolupament del país, facilitant-li la vida al ciutadà.

2 Replies to "La importància de disminuir els intermediaris en la gestió Registre - Cadastre"

  1. Salutacions Bernard. Penso que de les decisions més interessants de CNR és haver-se centrat en un abast ee integració Registre-Cadastre, en lloc d'aspiracions "multifinalitarias" que poden venir com a conseqüència de simplificar processos i integrar actors. Una abraçada.

  2. La molt bona ponència comunicada al lloc Geofumadas del Seminari d'Avanços del Cadastre Multifinalitario a Amèrica Llatina, realitzat a Bogotà emfatitza la importància de disminuir els intermediaris en la gestió Registre - Cadastre.
    És cert que disminuir els intermedis en la gestió Registre - Cadastre sigui imprescindible per al benefici del ciutadà i, per conseqüència, del país.
    Entre els beneficis ja assenyalats en la ponència esmentada es pot emfatitzar la disminució dels defectes, dels costos i de la corrupció, així com en paral·lel l'increment dels recursos de la nació per l'augment de les taxes vinculades a les transaccions índex de un dinamisme econòmic.
    És obvi que el tema comporta dos aspectes complementaris:
    1) La simplificació suposa l'eliminació de passos burocràtics inútils dins d'una administració i entre diferents administracions involucrades en la gestió Registre Cadastre. Vaig tenir l'oportunitat d'analitzar recentment un cas de validació necessària de les lotificaciones per al registre dels predis, amb el mapatge dels processos s'ha comprovat que es podia reduir el nombre de les etapes de 45 a 10. Per al registre de cada una de les possessions també la simplificació possible era significativa eliminant anades i vingudes, controlant la cadena de les etapes tècniques i jurídiques per sistemes automatitzats, utilitzant codis de barres o millor, la nova tecnologia de blockchain amb un abast més ampli de seguretat.

    2) La integració Registre - Cadastre és fonamental per garantir que el beneficiari tingui la seguretat jurídica sobre la seva propietat delimitada espacialment (un altre tema és la precisió adequada dels aixecaments). La vinculació Registre Cadastre pot tenir diversos graus d'integració dins d'una mateixa organització institucional tipus Centre Nacional de Registres a El Salvador o entre diferents institucions. L'important és garantir, automatitzar i mantenir el vincle bi unívoc entre el dret i el bé immoble permetent transaccions àgils sense defectes.
    No obstant això, relacionar directament la competitivitat registral amb el nombre de procediments a partir d'enquestes tipus doing business sembla complicat ja que les situacions i tràmits poden ser bastant diferents entre països o entre regions d'un país (a més la majoria dels països esmentats en la enquesta doing business no tenen sistema cadastre - registrat complet i / o homogeni). Valdria la pena aprofundir o documentar aquesta investigació i, si és possible, amb aspecte multitemporal. Caldrà veure quins són els indicadors utilitzats i la ponderació entre ells. Els nivells de reclams, impugnacions, accions de justícia associats al grau de transaccions i accessos al crèdit immobiliari constitueixen, per exemple, elements significatius.
    El que siguin les conclusions i necessitats determinades, no s'ha de perdre de vista que la decisió política és determinant per disminuir els intermedis perquè sovint s'hauran d'enfrontar fortes resistències a canvis sobre pràctiques establertes.

Deixa una resposta

La seva adreça de correu electrònic no es publicarà.

Aquest lloc té validesa Akismet per reduir el correu brossa. Aprèn com es processen les dades dels teus comentaris.