L'avaluació cadastral

Què és el Apreuament Cadastral

Com els esmentava anteriorment, l'avaluació pot considerar una transacció a l'objecte més que un fet, que busca trobar un valor de referència de mercat conegut com a valor cadastral. Un immoble podrà tenir diversos avaluacions, amb diferents metodologies i dates. Generalment està per baix de la valor comercial (prop de l'80%), no només perquè prové d'un estudi massiu sinó perquè generalment no es consideren alguns factors que influeixen en el valor final de mercat, com el sobrecost per serveis professionals, els costos de publicitat o costos administratius de l'empresa urbanitzadora.

En el cas d'Uruguai, per posar un exemple: El valor cadastral no podrà superar el 80% de la valor comercial

La seva utilitat

L'ús més freqüent és per a l'aplicació en el cobrament d'impost per béns immobles o impost predial. L'objecte d'l'avaluació és aplicar una llei de contribució amb equitat social, presumint que l'impost es distribueixi en la mesura el valor de l'immoble (paga més qui més té). També té aplicabilitat per a transaccions comercials, que varia entre països d'acord amb la legislació, però és freqüent una constància cadastral per a fins d'un préstec bancari, respatller econòmic en la sol·licitud d'un visat nord-americana, processos d'expropiació i indemnització, estudis de recuperació de plusvàlua, etc.

La seva aplicació

Les lleis de cada país canvien en l'aplicació d'aquest impost, tal com El Salvador, on no hi ha sota aquesta denominació, i en el cas de Colòmbia on aquest impost inclou:

• L'impost per parcs o arborització
• Impost d'estratificació socioeconòmica
• Sobretaxa d'aixecament cadastral

També hi ha diferents formes d'aplicació, alguns sota autonomia municipal, com és el cas d'Hondures i altres sota un control centralitzat com a Espanya, on el Ministeri d'Hisenda fa l'estudi de valors per zones, però els ajuntaments fan les ponències per concertació de taxes locals. Generalment el concepte Immoble part de les definicions en el codi civil, on s'estableix com a immoble allò que no pot ser desmuntat de la parcel·la sense afectar la seva estructura bàsica, per això inclou tant l'edificació, com altres millores i inclusivament cultius que en el mitjà i llarg termini són permanents augmentant el seu valor per raons de productivitat.

Generalment les taxes caminen entre l'1 i el 15% de cada miler, vol dir que un immoble valorat en $ 200,000 si la taxa és de 4% hauria de pagar $ 400 per any. No sembla ser molt, però sol ser el segon en pes, quan recordem que existeix un altre tipus d'impostos directes com:

• Indústria i Comerç
• Sobretaxa a la gasolina
• enllumenat públic
• rètols
• sobretaxa ambiental
• Delineació i urbanisme
• Tren de neteja, bombers i altres serveis

L'avaluació urbà

En línies generals, l'avaluació urbà, usant el mètode (hi ha altres) de cost de reemplaçament menys depreciació acumulada té dos components:

  El valor de la terra. Aquest normalment part d'un estudi basat en transaccions de mercat, que si es fer de forma representativa poden traduir-se en zones homogènies on es pot obtenir valors aproximats de la terra.

Addicionalment, hi ha factors que influeixen de manera individual a propietats específiques, bé de forma negativa o positiva:

• la condició de cantonada
• La topografia, quan afecta el risc de lliscament, inundació o incrementa el cost de construcció
• El règim especial
• La vulnerabilitat al lliscament o inundació
• La relació front - fons
• El valor paisatgístic
• Els serveis públics existents

Amb això s'obté el valor de la terra

En el cas de Medellín, es consideren com a valors que afecten el valor de la terra: la topografia, l'ús de terra, les vies i els serveis públics. I a aquestes zones en diuen zones homogènies geoeconòmiques, i taules de regressió, en un altre post mostrarem el procés complet de Medellín.

  El valor de l'edificació, Aquest s'aplica a partir estudis de tipologies constructives, que es basen en la ponderació d'edificacions típiques, que al seu torn van ser calculades per mitjà de fitxes de costos unitaris. Després el procés de captura classifica els elements constructius que influeixen en el valor; així tenint: l'ús per al qual l'edificació va ser construïda, la classe de materials i la qualitat de mà d'obra o suma de pesos d'elements constructius, es pot definir a qual tipologia constructiva correspon.

Un cop identificada la tipologia constructiva que li aplica, es multiplica pel total de metres quadrats, si hi ha més d'una primera planta se'ls aplica un factor de modificació i la suma genera el valor de l'edificació.

Addicionalment, se li aplica el factor de depreciació acumulada, per a això s'usa també una taula que es basa en els anys de construïda l'edificació i restauració que ha rebut. Per a edificacions especials es fan avalúos usant un altre tipus de mètodes, com en cas de complexos turístics, zones industrials amb orientació a la tecnologia, aeroports etc. Altres detalls addicionals es calculen per a banda, tot i que també estan dins de l'estudi d'edificacions.

Així l'avaluació urbà consisteix en la suma de:

• El valor de la terra
• El valor de l'edificació
• El valor d'altres detalls addicionals

apreuament rural

El valor rural, o rústic és similar a l'urbà, tenint els següents components:

El valor de la terra, per als estudis de valor de la terra existeixen mètodes especials basats en la relació de la valor de mercat i la seva productivitat dins d'una àrea econòmica i climàtica determinada. Aquesta classificació inclou factors de tipus físic, topogràfic, climàtic, geogràfic i d'accessos bàsics per a fins de producció.

De manera que es fa una classificació dels sòls en base a la seva capacitat agrològica, que també es converteix en una zona homogènia. El valor estarà determinat pel valor de el metre quadrat de la zona, per l'àrea de la parcel·la; aquest a diferència de l'urbà, té factors de modificació que influeixen en el seu valor com:

• Distància a nodes comercials
• Accés a vies de comunicació
• Distància a font d'aigua o sistema de reg
• topografia

Un cop aplicat, s'obtindrà el valor de la terra rural

També el valor de la terra rural inclou valor d'edificacions, Els estudis de tipologies constructives poden incloure construccions típiques de les àrees rurals com a cellers, granges, galeres etc. També hauran detalls addicionals que es calcularan per separat, com en l'urbà, tal com piscines, porxos, murs, enchapes, paviments, escales, etc.

El valor dels cultius permanents, Per això, usualment l'estudi basat en costos d'input, mà d'obra i mecanització conclou en una mitjana per diferents plantes (cafè, cacau, palma africana etc),
o en cas de pastura per metre quadrat. I aquests tindran factors de modificació relacionats amb l'expectativa de productivitat que encara s'espera d'aquest cultiu, que inclouen:

• estat fitosanitari
• Edat de les plantes

Llavors, el producte del total de plantes, pel cost de cultiu i multiplicat pels seus factors de modificació serà el valor dels cultius permanents.

Després l'avaluació rural consistirà en la suma de:

• El valor de la terra
• El valor de les edificacions o millores
• El valor d'altres detalls addicionals
• El valor dels cultius permanents

Val la pena?

És possible que algun de vostès, a meitat del post es va sentir com que estaven cantant el joc del gall capó, abans que Melquíades arribés a curar la malaltia de l'insomni en Macondo.

Però val la pena, al menys si serà per a fins d'impost predial. En el cas de Colòmbia, com a conseqüència, a l'posar en vigència les tres fases de l'Actualització Cadastral a Medellín, la inversió total va ascendir a prop de 8,840 milions de pesos, el lloc segur addicional que pot ser imputat a el projecte per concepte d'Impost Predial Unificat , en els primers 3 anys de vigència, equival a prop de quinze vegades el valor invertit.  En el cas d'Hondures, l'impost per concepte de Béns Immobles és considerat com un dels potencials de l'auto sostenibilitat municipal, tot i que el temps ha demostrat que la implementació d'aquest procés és més fàcil que la seva sostenibilitat per discontinuïtat.

En la mesura que una institució rectora de l'àrea fiscal o cadastral implementa, sistematitza i dóna continuïtat a una metodologia, la valuació pot ser un exercici molt eficaç; útil no només per a assumptes tributaris. El cost d'iniciatives individuals o metodologies híbrides pot ser més gran que la recaptació esperada.

També afecta les polítiques deficients en la competència laboral municipal, quan el clientelisme polític fa que sigui necessari estar capacitant persones cada vegada que hi ha un canvi de govern.

En aquest article hi ha un manual per a aplicació del mètode d'apreuament urbà