6 aspectes a considerar en la Integració Registre - Cadastre

Fer que el Cadastre i el Registre de la Propietat Immoble treballin de manera conjunta és actualment un dels reptes més interessants dels processos de modernització dels sistemes de drets de propietat.

La problemàtica sol ser la mateixa, fins i tot anant més enllà del nostre context hispà. D'una banda l'idealisme de creure que és tan fàcil, després el pessimisme de les quaternàries estructures institucionals. A la fin, qui perd és el ciutadà que l'únic que vol és que la seva transacció es realitzi ràpida i segura. La veritat és que per a això no hi ha una recepta màgica, ja que tot i que és un assumpte de sentit comú, la pràctica ens demostra que aquest és el sentit menys comú entre els que participen en la cadena de el procés d'una transacció.

Els humans som curts de memòria després que un botó està fallant, i és una pena que la glòria de l'èxit ocupi poetes abans que sistematitzadors per comptar amb estil, sense vanaglòria però com a simple cultura de democratització de el coneixement. Segur altres ho han fet amb menys equivocacions, però aquí retrat alguns aspectes bàsics de com ho vam fer en un país de Centre Amèrica, amb alguns referents a les declaracions de Cadastre 2014, de què va sorgir l'estàndard ISO 19152.

1. La definició i construcció de el Sistema és vertebral.

El meritori de el sistema ja no és estrany, ja que vivim una època d'avanç tecnològic i reenginyeria dins del que és obvi. Per descomptat no estem parlant només de l'eina, sinó l'entorn complet que inclou la definició de l'negoci, els actors vinculats, el suport jurídic, la modelació de mètodes tècnics, l'aixecament de processos, la simplificació d'aquells que estan relacionats amb la gestió territorial i el cicle de vida de l'eina tecnològica.

Sense una correcta definició de el model de negoci, gairebé qualsevol sistema fracassa. Perquè l'eina només és el mitjà.

En el nostre cas d'estudi, el flux es va realitzar de la següent manera, aclarint que no són passos seqüencials sinó gairebé en paral·lel, que majoritàriament es van realitzar en un temps de dos anys:

Es va desenvolupar una plataforma que estigués a punt per a dades, tant Propietat immoble com Cadastre, vist com un altre registre. Aquest és el Sistema Unificat de Registres (SURE), que després de 11 anys, continua operant, després de quatre transicions governamentals -inlcuido un cop d'estat-, rotació de recurs humà qualificat, decisions arbitràries i tot al que estem acostumats els països en vies de desenvolupament. Es va pilotar en una Circumscripció Registral amb una àrea de 160,000 parcel·les, actualment opera a 16 de les 24 circumscripcions i la principal raó per la qual no es va eliminar en un antull polític va ser perquè era l'eina de treball dels usuaris en Registre i en Cadastre -des que es va crear-.

En el disseny d'aquest Sistema es van aixecar els processos de Registre i Cadastre en primera instància, i de forma temerària dels que podrien venir a la nova legislació.

El model de domini per Cadastre va ser el Core Cadastre Domain Model CCDM, Que el 2003 era tot just era un abstracte posterior a Cadastre 2014 que, literalment era un poema. Potser aquesta va ser una de les raons per la qual el Sistema va aconseguir premiaciones i una opinió molt favorable en un Workshop de la FIG a Txecoslovàquia.

El gràfic anterior mostra la conformació d'Foli Real en Sistema Unificat de Registres, amb la inclusió de transaccions que és una debilitat no modelada en ISO 19152. en el seu temps no tenia aquests noms, ja que el CCDM tot just era una proposta; però sí la lògica. El CCDM avui és el ISO 19152, conegut com LADM.

Si bé l'eina tecnològica és el més visible a l'hora de mostrar resultats, això va comportar una anàlisi i sistematització de processos existents que té la seva pròpia història. Complexa, perquè l'aplicació de procediments difereix entre un i altre registrador; també perquè a l'hora de realitzar una automatització, el que no funciona en paper no funcionarà en sistema mecanitzat. I sense demeritar, que en alguns contextos, és preferible ser dictador que conciliador; expliquen alguns que literalment se'ls va obligar a fer canvis amb una bateria de canvis no fàcil de pair.

També va ser necessari fer un gran treball legislatiu en el que era més fàcil crear una nova llei de reformar l'existent. El Registre depenia de la Cort Superema de Justícia, el Cadastre d'una Secretaria de la Presidència i l'Institut Geogràfic Nacional d'una Secretaria d'Obres Públiques. Va ser necessari crear nous mecanismes per a la regularització, per posar un simple exemple, l'expropiació en zones urbanes on hi ha conflicte d'antecedents i on la gent està pagant a diferents amos. La llei va permetre expropiar a nom de l'estat, per tal de crear un fideïcomís a on la gent va continuar pagant, va rebre el seu títol de propietat i els propietaris anteriors es van anar als jutjats a barallar seu assumpte. Un cop resolt, els diners de l'fideïcomís serà de qui va guanyar el judici.

Si bé dos anys no van ajustar per fer totes les coses, quan va arribar el nou govern era impossible retrocedir. Les eines es van mecanitzar perquè fos gairebé impossible fer la feina sense utilitzar el sistema.

2. El canvi de tècnica registral Foli Personal a Folio Reial

Sobre això hi ha llibres sencers, confusions i perversions depenent de qui defensa la seva postura. En el cas d'estudi, la tècnica de Folio Reial ja existia en llei però no s'aplicava com a tal, de manera que la decisió principal va ser que de forma gradual es deixés d'utilitzar Foli personal.

Com cultura general, la diferència entre les dues tècnica rau en la forma d'arxivar els documents que donen suport els drets sobre la propietat. 

La tècnica de Folio Personal, Manté l'índex sobre els titulars, no sobre l'objecte, de manera que l'identificador de l'assentament obeeix a una transacció. Si bé és molt qüestionat, el patrimoni que els nostres pares van heretar dels nostres avis li deuen a aquesta tècnica la garantia jurídica, no perquè fos la millor, sinó perquè ben aplicada per persones acostumades a fer les coses en ordre, funcionava molt bé seguint els passos lògics de la presentació, anotació al tom diari, marginació, control de distribució, confrontació i qualificació. Les dificultats es donaven en el fet que per treballar una presentació era necessari consultar antecedents en altres toms, amb el que un volum alt de transaccions diàries tornava summament lent el temps de resposta; sense oblidar que el saldo registral era impossible de controlar en casos que no implicaven individualització total, el control de homònims era una bogeria i casos com urbanitzacions no individualitzades, proindivisos i comunitat de béns ocupaven una mica més que fe Pública. També s'ha d'aclarir, que Folio real no obeeix a processos més moderns; ambdues tècniques mal aplicades condueixen a errors iguals. De nou: si no funciona en paper, no funciona en el sistema mecanitzat, si no funcionava en el sistema anterior, gairebé és segur que no funcionarà en el nou.

La tècnica de Folio Reial, A diferència, indexa els immobles sota matrícules d'identificador únic, en què es refereixen els gravàmens, titulars, millores, confrontants, i altres característiques de l'immoble. Això es fa de manera extractada, remetent a folis, contrari a Folio personal on es transcrivia tal com estava el document i el tracte està en la marginació. En l'estàndard ISO 19152, l'immoble és la Unitat Administrativa (BA_unit), podent operar-se a Foli personal oa Foli Real. Per descomptat, un immoble Foli Real és gairebé l'equivalent a una parcel·la de cadastre i es facilitarà el procés de vinculació.

3. L'estandardització dels processos de Cadastre.

L'etapa de modernització de Cadastre no va ser necessàriament grata, especialment perquè es va generar un conflicte entre els tècnics de la vella guàrdia que tenien prou coneixement aprofitable amb els nous que sabien de tecnologia però desconeixien molts fonaments jurídics de l'cadastre. Bé o malament, ens especialitzem en errors i el guany va ser molt més gran.

Un problema de cadastre és que espera mantenir-se com una illa especialitzada que es desactualitza amb molta facilitat, per no estar integrat a el procés transaccional. Qui no voldria que el tapís de l'cadastre es respectés per a totes les operacions de venda, traspàs, l'avaluació, planejament d'ús i tràmits en el marc dels nous rols.

Va ser necessari fer canvis i documentar, perquè per ser honestos moltes coses estaven aquestes pels alienígenes ancestrals però no estaven documentades. Segur que aquests són aspectes superats per molts països, però només ho relat per ser honest en el nostre cas d'estudi, on el Cadastre encara és un repte complex. Entre els aspectes que millor record:

L'aixecament de la topologia contínua; de les parcel·les i dels béns d'ús públic com carrers, rius, llacunes, etc. Als primers se'ls va assignar una clau cadastral amb la seva respectiva fitxa cadastral, als béns d'ús públic també una clau cadastral amb el seu foli administratiu. Això és necessari, ja que els seients de propietat, a l'anar-se'n demembrando requereixen l'existència íntegra d'àrees d'entrada i àrees de sortida; així com per a control de futures invasions als béns públics registrats.

Cadastre 2014: El Cadastre 2014 indicarà la situació legal completa del territori, incloent-hi el dret públic i les restriccions.

Separació de dades per especialització legislativa.  Els mapes abans de la modernització eren veritables obres d'art, en ells a més de les parcel·les estaven els llocs de naturalesa jurídica, àrees protegides, punts d'interès geogràfic, zones de risc, etc. Aquests es van separar a mapes independents, fent que els mapes parcel·laris es veiessin bastant beneits, però a la recerca de facilitar la digitalització i automatització dels processos topològics.

Això també va generar una mica de conflicte, ja que el Cadastre era com el faedor de tot. Encara que era totalment incapaç d'oficialitzar els seus rols, en què ja existien institucions responsables dins de les seves branques. Unificar l'Institut Geogràfic Nacional amb el Cadastre Nacional tampoc no va ser un pas savi, no perquè no es pugui, sinó perquè l'ambient no estava madur per portar l'IGN a un rol d'ens normador de la cartografia; en aquells temps el concepte d'IDE era tan abstracte que semblava estar traient facultats al “gran creador de mapes".

Cadastre 2014: El Cadastre manual serà cosa del passat.

Es va separar els fluxos d'aixecament dels d'actualització. Per escombrat s'aixecaven les parcel·les i les fitxes, per un cop digitalitzades s'apliquessin de forma mecanitzada la vinculació fitxa-mapa i posteriorment la creació d'Geoparcela (Spatial_unit) + aplicació d'afectacions jurídiques i administratives (Restrictios + Responsabilities + Rights). 

El gràfic és molt particular per als processos massius. No inclou l'altre extrem de l'operació, però més o menys resumeix la lògica de conformació de Foli Real amb la seva vinculació a les parcel·les de Cadastre.

Un cop creada la vinculació Fitxa-Mapa, s'esperava la vista pública, després de la qual es traslladava la fitxa de camp a fitxa cadastral perquè tota modificació es realitzés via sol·licitud de manteniment cadastral. Aquest es va deixar en la condició de poder ser realitzada a sol·licitud d'interessat, d'ofici o per sol·licitud d'usuaris registrats (agrimensors o tècnics municipals). Just ara el procés té ja un fideïcomís conformat, amb bases llistes per a la delegació a un operador privat que no només operarà el Cadastre sinó també el Registre i l'actualització de el Sistema.

El Cadastre 2014 estarà altament privatitzat. El sector públic i el sector privat treballaran en conjunt.

El gràfic forense, avui adaptat a acrònims d'LADM mostra com s'havien conformat els processos sota un enfocament sistèmic, per tal que els passos inicials només fossin de modelatge, Però que es poguessin automatitzar sota un enfocament d'operació contínua.

Cadastre 2014: La cartografia cadastral serà part del passat. Llarga vida a la modelització !.

Com ho hauran ja notat, estic sent simplista i breu per les limitacions de la paciència de lectors a Internet. Però moltes de les coses que vam fer van ser errades. Irònic, però una dels aspectes que es va deixar per fora va ser l'assumpte fiscal, pensant en la tal separació legislativa, prioritzant en excés sobre el jurídic. Tot i que la competència normativa en el fiscal va quedar en mans de ningú, el continuem amb els municipis des de la seva legislació, per evitar que es distorsionaren els mètodes que ja el Cadastre havia modelat. És clar, això va fer que els sistemes municipals pel seu costat construïssin els seus propis mòduls de cadastre que fins al dia d'avui ha costat conciliar. 

El patiment per no incloure el fiscal encara fa mal en l'aspecte econòmic; principi bàsic de la sostenibilitat tecnològica: Si no produeix diners, morirà. Avui que s'està trasfiriendo a un operador, les estadístiques simples de consulta diària fan veure que va poder començar a generar molt més diners fa temps, però al menys es va guanyar la conformació de la demanda.

Vincular Registre de la Propietat amb Cadastre és el pas més fàcil per fer-ho sostenible... clar, si fos fàcil. Però és millor que voler fer-ho sostenible per si sol.

El Cadastre 2014 procedirà a recuperar els costos.

4. La vinculació Matrícula registral - Parcel·la Cadastral.

Mecanitzats els processos com una maquila, el flux de Registre era bastant simple:

Escaneig, neteja i indexat de toms, Amb la finalitat d'obtenir com a producte el llibre en digital, amb el tracte implícit en la mecanització i així evitar que es seguissin creant llibres. Excepte per Poders / Sentències i altres assumptes que van seguir operant en Folio personal.

Extractat de seients actius i creació de matrícules. Amb això, es tenia una mena de “foli digital o foli real en formació”, que en si és un foli real (per la tècnica aplicada), però d'acord amb les aspiracions particulars de la llei Hondurenya, i la robustesa del sistema, un Foli Real ha d'estar vinculat a Cadastre.

Per part de Cadastre, l'aixecament massiu duia a gabinet mapes impresos amb delineació foto-interpretada o fitxers d'estació total i, fitxes de camp. En gabinet es digitalitzava, vinculava i creava geoparcela utilitzant eines mecanitzades en aquell moment amb VBA per Microstation Geographics. En el gràfic apareix un pas posterior que en realitat va ser només una evolució de tecnologia ja que en 2003 el cartutx espacial no es va implementar, sinó que els mapes estaven vinculats per la seva centroide sota esquema arc-node, però tot el procés d'actualització era transaccional . Posteriorment es va fer migració a base de dades espacial i la gestió d'escriptori amb Bentley Map. Actualment en desenvolupament un plugin per QGIS.

Cadastre 2014: La separació entre mapes i registres serà abolida.

Un cop existents les entrades BA_Unit (Matrícula en Folio Real) i Spatial_Unit, un altre procés en maquila va fer el treball de vincular. Feien revisió des de la fitxa cadastral, on s'havia aixecat el referent de Folio Personal, comparaven aspectes d'ubicació, titulars, àrea, antecedent i altres herbes per crear la vinculació.

La imatge següent mostra la realitat jurídica vinculada a la realitat física. Malgrat que és un exemple de zona urbanitzada, el procés no és tan senzill per diverses raons. En el millor dels casos es va aconseguir vincular fins a un 51% (Mitjana Urbà i Rural), la vinculació restant es farà a demanda transaccional i mitjançant els processos de titulació la meta en aquest país és ... particular.

El Sistema Unificat de Registres, una vegada creada la vinculació, mostra les dues realitats, amb alertes de possible irregularitat. De manera que una matrícula sense vinculació a Cadastre només mostra la gran alerta de “No estar georeferenicado d'acord a llei“. També les afectacions que restringeixen l'ús, el domini o l'ocupació dels predis, encara que aquests dos temes són una assignatura pendent… per a un altre article, perquè la debilitat institucional és un tema que no sempre entenem els tecnòlegs.

Per al procés de vinculació va ser necessari -alguna cosa tardà admeto- definir criteris d'alerta automatitzada o mecanisme de manteniment, tal que no s'impedís la vinculació per 18 aspectes irregulars, entre els quals figuraven:

• Relació un a molts entre parcel·les i matrícules,
• Diferència de drets per documents de transmissió extra-registral,
• Diferència d'àrees per aparent invasió de l'àrea pública,
• Diferències per mutació en Registre o Cadastre posterior al escombrat cadastral,
• Antecedent no extractat,
• Propietat horitzontal,
• Immoble proindivís,
• Diferència de noms de titulars o duplicitat de titulars,
• etc, etc, etc.

Per això, es va aplicar una tècnica molt utilitzada per a la sostenibilitat de tecnologies: assignar-a qui més li fa mal. L'usuari a l'veure alertes, busca com resoldre-les; total, és un dels principis de Registre: la publicitat.

Tot estava molt bé, fins que es vincula a Cadastre.

5. Les dades de Cadastre i Registre mai seran iguals.

El pas de vinculació per algun temps “políticament atribuïble” es va deixar de fer i fins ara és un dels reptes complexos a l'obligatorietat de la llei, que tota presentació ha d'exigir la vinculació al Registre Cadastral. Aquest aspecte és complex, tant per ser massa permissius però també per ser tan exigents com el Papa. A continuació, alguns lineaments, que majoritàriament són processos a normalitzar.

L'àrea de Cadastre i Registre mai serà igual. Per a això, es va usar una fórmula de tolerància, que considera el mètode de mesurament, la condició urbà / rural en funció de la seva mida, en aquest cas l'escala màxima usada en aixecaments anteriors, tal com es mostra en la següent imatge. Com tolerància màxima es va considerar 6% i com veuen, usant una fórmula com aquesta, l'àrea descendeix de 6% a 1% en la mesura que la mida de la possessió creix.

La fórmula es va inserir com un procediment emmagatzemat a la base de dades, tal que es mostri en el sistema de forma dinàmica. Si l'àrea documental no està dins d'aquest rang, llavors el sistema aixeca un avís per diferència d'àrea.

No és igual un registre cadastral que un registre topogràfic.  Si el predi ho vaig a mesurar cinc vegades, les seves coordenades sortiran diferents cada vegada (dins d'un marge de tolerància). El que vol dir, que si les seves coordenades estan dins d'aquest marge, no cal canviar el predi cadastral; per això l'LADM considera el registre de mensuras, Survey_classes com una relació entre el Source_document i la Spatial_unit.

• No és possible insistir que els confrontants del protocol notarial han de figurar com a noms de persones; si bé el principi diu que ha de ser explícit, ho entenem que és quan s'ha de recórrer a consultar un mapa, però si l'visor de mapa és tan clar que no ocupa especialitat, llavors, els confrontants poden ser les claus cadastrals. Sembla senzill, però fer entendre als advocats pren temps; el que esperem es resolgui amb la minuta registral.

No és possible començar a caminar un procés, sense que estigui ben normada la certificació de professionals de mensura, Mètodes de mesura, toleràncies, formats de presentació de fitxers i procediments de convivència entre les dades aixecats amb diferents precisions. Si a l'mesurar un predio s'evidencia la necessitat d'remedir tota una zona, perquè està mal aixecada o per la diferència de mètode, per això l'LADM considera el Point_parcel, amb el que es pot evitar el el judici de Armagedón -que actualment s'acosta-.

L'antecedent jurídic és un referents, no és infal·lible. Va ser necessari deixar a la llei, que l'aixecament cadastral es farà d'acord amb la situació física, i si en cas que hi ha diferència entre l'àrea documental i l'àrea cadastral, i no han canviat la situació de confrontants, ni hi ha evidència de pretensions , ni es confina amb àrees públiques, prevaldrà l'àrea cadastral. Que fàcil sona, però enforzar que les escriptures existents s'han de canviar, és un altre conte; ja que per llei he de reconèixer el dret inscrit i no puc declarar irregular el que vaig acceptar sota termes anteriors, només perquè els meus paràmetres van canviar.

Cal definir mètodes de depuració de la informació que facilitin l'establiment de la regularitat de la informació. Si una persona jurídica és el Banc Davivienda, però en els protocols notarials apareixen amb noms diferents per a cada sucursal, es requereix un procediment de consolidació. De la mateixa manera, si un immoble es va aixecar per diferents vies, però és el mateix, no ocupa una fusió de predis sinó una consolidació. Però tots dos aspectes han de ser legals.

Els reptes més grans sempre serà el recurs humà, En aquest sector en general resistent a el canvi i fet a que les coses s'han de fer només d'una manera. No queda una altra que reinventar-se i deixar salvaguardes. La rotació per finalitats polítiques pot fins a ser profitosa, tot i que cal estar previngut que serà la major amenaça. En la mesura que es pugui aprofitar el agafador jurídic, terciari és un pecat venial, sempre que estigui lliure interessos particulars més complexos.

6. Finalment:

Com vaig dir a l'inici, l'objecte d'aquest article no busca llançar receptes màgiques. Especialment perquè la realitat institucional a cada país és summament complexa, no per aspectes tècnics o legals, sinó més aviat per posicions de poder i falta de visió de les seves autoritats. No obstant això, l'exemple mostra que és possible fer coses interessants en països de tercer món, si s'aprofiten moments de glòria per lligar els aspectes irreversibles. Altres països ho han aconseguit amb menys bogeries, altres tenint millors condicions institucionals batallen per la real integració. 

El registre de la propietat es basa en el sentit comú. Les transaccions de dret de propietat existeixen des que l'home va descobrir l'agricultura, i es va adonar que podia crear assentaments humans.

La gràfica mostra un passatge de la nostra literatura religiosa, on es fan servir termes que semblessin trets d'un intercanvi de jurisprudència registral, amb viàtics pagats al passat, en monedes de metall preciós quantificades en balança -quina gran idea per a qualsevol funcionari d'avui-. Ningú dubtava de la certesa del predi ni del valor del dret inscrit al “trasllat obert“. És clar que si haguéssim volgut vincular el cadastre i el registre en aquesta data, tindríem la mateixa problemàtica, i el mateix treball de consultoria per a fumadors d'herbes com nosaltres.

En el cas d'Hondures, actualment en mires de la nova versió de l'Sistema, els processos modelats són gairebé tan importants com els aspectes no assolits, perquè el negoci és el mateix, l'entorn mutarà en el mínim, els processos sí canviaran. En el món d'innovació tecnològica que vivim, entre el moment que vaig començar a escriure l'article i la data que per casualitat van arribar vostès a llegir-lo, hi ha un nou boom de tecnologies oferint resoldre el problema de Registre-Cadastre, i tres nous consultors oferint els seus serveis. Hem de recordar que les tecnologies només són un input; l'equilibri entre la pressió entre l'oferta tecnològica i la demanda de modernització és l'estàndard.

Integrar el Registre i el Cadastre és un capítol que cal començar. Si només es teoritza, i mai s'arrenca, serà ciència ficció. Bé o malament, una vegada que s'inicia, ocupa més art que ciència per portar-lo a la realitat. Però és tan bondadós el procés, que amb prou feines ocupa un parell de persones que tinguin l'horitzó clar, perquè la solució a tots els casos està en el recurs humà existent, que són especialistes en les seves pròpies matèries: Registre, Cadastre, Ordenament Territorial, automatització , sistematització i ... una mica de marihuana inspiracional. 🙂

Vénen nous reptes. L'altra meitat de l'article, està a la volta de la cantonada.